Muitas pessoas acreditam que doar um bem é apenas “passar para o nome” de outra pessoa. No entanto, sem as cláusulas de proteção corretas, você pode perder o controle sobre o seu patrimônio e ficar desamparado.
Para garantir a segurança jurídica da sua decisão, entenda as principais cláusulas que podem (e devem) ser analisadas:
CLÁUSULA DE USUFRUTO VITALÍCIO
Como funciona: Você transfere a propriedade para outra pessoa, mas mantém o direito de morar no imóvel ou receber os aluguéis dele enquanto você viver. É a garantia de que você não perderá sua fonte de renda ou moradia.
Previsão legal: Arts. 1.390 a 1.411 do Código Civil
Abaixo uma decisão judicial de um caso real:
“APELAÇÃO CÍVEL. USUFRUTO VITALÍCIO. DIREITO AOS FRUTOS. INTELIGÊNCIA DA LEI CIVIL.
1- No presente recurso, os réus (nu-proprietários) questionam o direito da autora ao recebimento dos aluguéis dos apartamento construídos no imóvel recebido em doação como adiantamento de herança e sobre o qual foi instituído usufruto vitalício em favor da doadora demandante.
2- Constata-se a correção da sentença ao acolher o pedido de condenação dos réus a ressarcir à demandante o valor dos aluguéis dos apartamentos construídos no imóvel de usufruto vitalício da autora, com fundamento no Código Civil: “Art. 1.392. Salvo disposição em contrário, o usufruto estende-se aos acessórios da coisa e seus acrescidos. (…) Art. 1.394. O usufrutuário tem direito à posse, uso, administração e percepção dos frutos.”. RECURSO AO QUAL SE NEGA PROVIMENTO.
(TJRJ. Acórdão. Processo nº 0000519-72.2019.8.19.0076. Órgão Julgador: 17ª Câmara Cível. Relator (a): Marcia Ferreira Alvarenga. Data de publicação: 21/10/2020.)”
O caso acima é um exemplo concreto envolvendo usufruto vitalício instituído sobre imóvel doado aos filhos como adiantamento de herança.
A usufrutuária alegou que, após a demolição da casa onde residia, os nu-proprietários construíram apartamentos no local, passaram a receber os aluguéis e não lhe repassaram os valores, apesar de ela possuir o direito de usufruto sobre o imóvel. Posteriormente, o bem foi vendido mediante promessa de aquisição de outro imóvel que preservaria o usufruto, o que também gerou controvérsia.
A sentença reconheceu o direito da autora ao recebimento dos aluguéis obtidos com os apartamentos construídos no imóvel, entendendo que os frutos civis decorrentes da locação pertencem ao usufrutuário, nos termos dos artigos 1.392 e 1.394 do Código Civil, afastando apenas o pedido de indenização por danos morais.
Os réus recorreram alegando renúncia ao usufruto e limitação do direito aos frutos do imóvel, porém o Tribunal negou provimento ao recurso e manteve integralmente a sentença, reconhecendo que o usufruto permanecia válido sobre a totalidade do imóvel e garantia à usufrutuária o direito de perceber os aluguéis produzidos pelo bem.
CLÁUSULA DE REVERSÃO
Garante que, caso o donatário (quem recebeu o bem) faleça antes de você, o imóvel retorne automaticamente para o seu patrimônio, evitando que o bem vá para herdeiros do donatário com os quais você pode não ter afinidade.
Previsão legal: Arts. 547 do Código Civil
Jurisprudência:
“Agravo de instrumento – Inventário – Decisão determinando, no prazo de 15 dias, a comprovação do ajuizamento da ação autônoma para cancelamento da cláusula de reversão. Justiça gratuita – Indeferimento – Preclusão – Agravante que dele não se insurgiu no momento adequado recolhendo, inclusive, mais de R$9.000,00 de taxa judiciária – Recurso não conhecido. Decisão mantida – Agravante, avó paterna, que visa compelir o avô materno a depositar os alugueres de dois imóveis por ele doados à finada e sua irmã, sob a sua administração – Avô materno que doou a sua parte ideal nos dois imóveis às filhas, contemplando, todavia, a cláusula de reversão, reservando para si o usufruto vitalício desses bens até o seu falecimento – Alugueres, portanto, que não estão contemplados no acervo hereditário, considerando o quadro por ora delineado – Recurso improvido, na parte em que conhecido.
(TJSP. Acórdão. Processo nº 2296518-68.2022.8.26.0000. Órgão Julgador: 2ª Câmara de Direito Privado. Relator (a): José Joaquim dos Santos. Data de publicação: 14/02/2023.)”
A inventariante pretendia obrigar o avô materno dos herdeiros menores a depositar valores de aluguéis de imóveis que pertenciam parcialmente à falecida. Alegava-se que os menores teriam direito aos rendimentos provenientes desses bens, especialmente diante das dificuldades financeiras enfrentadas pela família.
Contudo, verificou-se que o avô havia doado às filhas a nua-propriedade de sua parte ideal nos imóveis, reservando para si o usufruto vitalício e incluindo cláusula de reversão, prevendo que os bens retornariam ao seu patrimônio em caso de falecimento das donatárias.
Ou seja, o pai havia doado às filhas sua parte ideal dos imóveis, mas incluiu cláusula determinando que, se alguma delas falecesse antes dele, a parcela doada retornaria automaticamente ao patrimônio do doador. Como uma das filhas faleceu antes do pai, o Tribunal entendeu que a parte anteriormente doada retornou ao patrimônio do avô materno.
Além disso, ele também havia reservado para si o usufruto vitalício dos imóveis, permanecendo com o direito de uso e percepção dos frutos, inclusive os alugueres. Por isso, o Tribunal concluiu que os rendimentos locatícios não integravam o espólio da falecida naquele momento, pois a propriedade revertida e o usufruto permaneciam com o doador.
CLÁUSULA DE INALIENABILIDADE
Impede que o beneficiário venda, dê em garantia ou troque o imóvel por um determinado período ou enquanto o doador estiver vivo. Isso evita que o patrimônio seja dilapidado.
Previsão legal: Arts. 1.911 e 1.848 do Código Civil
Jurisprudência:
“AGRAVO DE INSTRUMENTO. Cumprimento de sentença. Decisão que indeferiu a penhora do imóvel de fls. 78/79 uma vez que há cláusula de impenhorabilidade e inalienabilidade. Insurgência. Inadmissibilidade. A cláusula de inalienabilidade vitalícia implica a impenhorabilidade e a incomunicabilidade do bem (art. 1.911 do CC/02) e tem vigência enquanto viver o beneficiário. Na hipótese dos autos não é possível a penhora da nua propriedade do imóvel pertencente ao requerido. Decisão mantida. Recurso não provido.
(TJSP. Acórdão. Processo nº 2154924-32.2023.8.26.0000. Órgão Julgador: 18ª Câmara de Direito Privado. Relator (a): Helio Faria. Data de publicação: 17/10/2023.)”
Neste exemplo, os credores buscavam a penhora da nua-propriedade de um imóvel pertencente ao executado. O pedido havia sido indeferido em primeiro grau porque o bem estava gravado com cláusulas de inalienabilidade, impenhorabilidade e incomunicabilidade, instituídas em ato de doação, além de usufruto vitalício.
Os agravantes sustentavam que seria possível a penhora da nua-propriedade, permanecendo apenas resguardado o usufruto. Contudo, o Tribunal entendeu que, no caso concreto, as cláusulas restritivas impostas ao donatário impediam a constrição judicial do bem, nos termos do artigo 1.911 do Código Civil e do artigo 833 do CPC.
A decisão destacou que a cláusula de inalienabilidade vitalícia implica automaticamente impenhorabilidade e incomunicabilidade, permanecendo válida enquanto viver o beneficiário. Assim, concluiu-se que a nua-propriedade não poderia ser penhorada, mantendo-se integralmente a decisão de primeiro grau e negando provimento ao recurso.
CLÁUSULA DE IMPENHORABILIDADE
Protege o imóvel de ser penhorado para o pagamento de dívidas contraídas pelo donatário. O bem fica “blindado” contra credores dele.
Previsão legal: Art. 1.911 do Código Civil
Jurisprudência:
“AGRAVO DE INSTRUMENTO. Execução de título extrajudicial. Pedido de penhora de imóvel proveniente de doação com imposição de cláusula de impenhorabilidade. Impossibilidade de relativização da cláusula que apenas deve ser afastada em casos excepcionais. Recurso não provido.
Agravo de Instrumento interposto contra decisão que indeferiu a penhora de 50% de imóvel, sob a alegação de que a cláusula de impenhorabilidade, estabelecida no momento da doação do bem, não teria mais razão de existir após 25 anos. Contudo, as cláusulas de impenhorabilidade e inalienabilidade somente podem ser afastadas em hipóteses excepcionais, como no caso de interesse do donatário ou de fraude à execução, o que não se configura no presente caso. A decisão que manteve a impenhorabilidade do imóvel está em conformidade com a interpretação do artigo 1.911 do Código Civil e com a construção jurisprudencial acerca do tema. Recurso desprovido.
(TJSP. Acórdão. Processo nº 2304960-52.2024.8.26.0000. Órgão Julgador: 23ª Câmara de Direito Privado. Relator (a): Regis Rodrigues Bonvicino. Data do julgamento: 11/02/2025.)”
Trata-se de agravo de instrumento interposto em execução de título extrajudicial na qual a credora buscava a penhora de 50% de um imóvel recebido pela devedora por doação há aproximadamente 25 anos. O bem estava gravado com cláusulas de impenhorabilidade, inalienabilidade e incomunicabilidade, além de reserva de usufruto em favor dos doadores.
A agravante sustentava que as razões que justificaram a imposição das cláusulas restritivas já não existiam mais, defendendo que o longo tempo decorrido autorizaria o afastamento da impenhorabilidade para possibilitar a constrição do imóvel.
O Tribunal, contudo, entendeu que as cláusulas restritivas impostas por ato de liberalidade permanecem válidas e somente podem ser afastadas em situações excepcionais, como quando houver interesse do próprio donatário, desaparecimento da finalidade protetiva da cláusula ou hipótese de fraude à execução. Como a doação ocorreu muitos anos antes da constituição da dívida executada, não houve indício de fraude.
Assim, o Tribunal manteve a decisão que indeferiu a penhora do imóvel, reconhecendo a validade e eficácia da cláusula de impenhorabilidade, nos termos do artigo 1.911 do Código Civil e do artigo 833 do CPC, negando provimento ao recurso.
CLÁUSULA DE INCOMUNICABILIDADE
Garante que o imóvel doado pertença exclusivamente ao donatário, não se comunicando ao patrimônio do cônjuge ou companheiro dele, independentemente do regime de bens adotado no casamento ou união estável.
Previsão legal: Art. 1.848 do Código Civil
Jurisprudência:
“APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE DIVÓRCIO LITIGIOSO. Sentença que julgou os pedidos iniciais procedentes e os reconvencionais parcialmente procedentes. Dois recursos. RECURSO DA RÉ. Pretensão de partilha de bens herdados pelo autor. Insurgência que não prospera. Partes casadas pelo regime da comunhão universal. Bens herdados com cláusula de incomunicabilidade. Exclusão da partilha (CC, art. 1.668, inciso I). (…) Cláusula de incomunicabilidade que não atinge as quotas sociais. Tese recursal rejeitada. Sentença preservada. NEGADO PROVIMENTO AOS RECURSOS.”
(TJSP; Apelação Cível 0007359-55.2011.8.26.0506; Relator(a): Viviani Nicolau; Órgão Julgador: 3ª Câmara de Direito Privado; Foro de Ribeirão Preto – 1ª Vara de Família e Sucessões; Data do Julgamento: 24/06/2025; Data de Registro: 24/06/2025).
Neste caso, o Tribunal analisou uma ação de divórcio litigioso em que a esposa pretendia incluir na partilha bens recebidos pelo marido por herança. Embora o casamento tivesse sido celebrado sob o regime da comunhão universal de bens, os imóveis herdados possuíam cláusula de incomunicabilidade imposta pelo autor da herança.
O TJSP entendeu que a cláusula de incomunicabilidade afasta a comunicação patrimonial mesmo no regime da comunhão universal, razão pela qual os bens herdados não poderiam integrar a partilha, nos termos do artigo 1.668, I, do Código Civil.
A decisão também destacou que a cláusula restritiva recaía sobre os bens herdados, mas não se estendia automaticamente às quotas sociais vinculadas à atividade empresarial, afastando a tese de ampliação da incomunicabilidade pretendida no recurso.
Assim, os recursos foram desprovidos e a sentença foi mantida.
Lembre–se: A formalização da doação com as cláusulas escolhidas exige a realização de escritura pública, conforme determina o art. 108 do Código Civil. Após a formalização da escritura pública, é imperativo registrar a doação no Cartório de Registro de Imóveis correspondente ao bem imóvel doado. Esse registro é o que confere eficácia ao ato de doação perante terceiros, garantindo o reconhecimento legal da transferência de propriedade e da reserva de usufruto.
Diana Quinto
OAB/SP nº 439.642
Fonte:
https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/2002/l10406compilada.htm
FIORANELLI, Ademar. Das cláusulas de inalienabilidade. São Paulo: Almedina, 2024. E-book. p.114. ISBN 9788584937219. Disponível em: https://integrada.minhabiblioteca.com.br/reader/books/9788584937219/. Acesso em: 14 mai. 2026.
