Na prática, a situação ocorre da seguinte forma: ao adquirir um imóvel ainda na planta, o comprador constata, na matrícula do bem, a existência de garantia hipotecária registrada em favor de instituição financeira.
Essa garantia surge porque algumas construtoras e incorporadoras não possuem capital próprio suficiente para custear a obra, sendo necessário recorrer a financiamento junto a instituições financeiras para viabilizar o empreendimento.
Como contrapartida, as construtoras/incorporadoras oferecem ao agente financeiro o próprio empreendimento, bem como as futuras unidades autônomas, como garantia do crédito obtido.
No entanto, mesmo satisfeitas as obrigações que competiam ao comprador, ou seja, a quitação integral do imóvel pelo comprador, a garantia hipotecária permanece registrada na matrícula do bem.
É aí que o problema surge, já que o banco se recusa a promover a baixa da garantia hipotecária e o comprador do imóvel não consegue efetivar a transferência da propriedade para o seu nome.
A alegação da instituição financeira costuma ser no sentido de que embora o adquirente tenha quitado o valor pactuado pelo imóvel, ainda existe saldo devedor entre a construtora/incorporadora e a instituição financeira.
Entretanto, a manutenção do gravame contraria o contrato firmado entre as partes, uma vez que, com a quitação integral da dívida, os compradores têm direito de receber o imóvel livre e desembaraçado de qualquer ônus.
Dispõe o artigo 1.418, do Código Civil:
“Art. 1.418. O promitente comprador, titular de direito real, pode exigir do promitente vendedor, ou de terceiros, a quem os direitos deste forem cedidos, a outorga da escritura definitiva de compra e venda, conforme o disposto no instrumento preliminar; e, se houver recusa, requerer ao juiz a adjudicação do imóvel.”
Portanto, sendo a quitação do contrato celebrado com a construtora incontroversa, decorre o direito de receber o imóvel sem gravame, cuja manutenção fere o direito de propriedade de livre disposição sobre o bem.
Diante desse contexto, o levantamento da hipoteca é medida impositiva.
Neste sentido, preleciona a Súmula 308 do STJ:
“A hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel.”
Há, também, entendimento jurisprudencial neste sentido:
“AGRAVO DE INSTRUMENTO. TUTELA DE URGÊNCIA. Decisão que concedeu baixa da hipoteca sobre imóvel quitado. Hipoteca firmada entre construtora e agente financeiro sobre unidade imobiliária integralmente adimplida por adquirente de boa-fé. Agravante que sustenta a legitimidade do gravame e a responsabilidade exclusiva da construtora. Ineficácia da hipoteca perante o terceiro adquirente de boa-fé, conforme a Súmula 308 do STJ. Responsabilidade solidária do agente financeiro com a construtora. Perigo de dano ao direito de propriedade do adquirente. Multa diária adequada, mas imperiosa a imposição de limite. Recurso parcialmente provido.
(TJSP. Acórdão. Processo nº 2230594-08.2025.8.26.0000. Órgão Julgador: 8ª Câmara de Direito Privado. Relator (a): Benedito Antonio Okuno. Data do julgamento: 30/10/2025.)”
“Apelação cível. Ação de adjudicação compulsória. Sentença de procedência. Insurgência da instituição financeira corré. Ilegitimidade passiva. Desacolhimento. Existência de relação jurídica de direito material com a parte autora, de modo que o agente financeiro da obra é parte legítima para figurar no polo passivo. Levantamento da hipoteca. Quitação comprovada. Direito do promissário comprador à adjudicação compulsória e ao cancelamento da hipoteca. Inteligência da Súmula 308 do Colendo Superior Tribunal de Justiça. Multa diária. Possibilidade de aplicação de multa para hipótese de descumprimento da ordem de cancelamento da hipoteca e outorga da escritura. Ato discricionário do Magistrado. Inteligência do art. 537 doCPC. Sentença mantida. Recurso desprovido.
(TJSP; Apelação 1040163-61.2017.8.26.0114; Relator (a): José Joaquim dos Santos; Órgão Julgador: 2ª Câmara de Direito Privado; Foro de Campinas – 6ª Vara Cível; Data do Julgamento: 10/09/2018.)”
Em suma, o consumidor que cumpre sua parte no contrato não pode ser refém da relação financeira entre a construtora e o banco. A manutenção da hipoteca após a quitação do imóvel é uma prática abusiva que impede o exercício pleno do direito de propriedade. Como demonstrado, tanto a legislação quanto a jurisprudência do STJ (Súmula 308) protegem o adquirente, impondo o levantamento do gravame e a imediata outorga da escritura.
Se o banco ou a construtora estão dificultando a baixa da hipoteca do seu imóvel, nós podemos ajudar. Fale com um especialista para garantir seus direitos de forma segura e ágil.
Diana Quinto
OAB/SP 439.642
Fontes:
https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/2002/l10406compilada.htm
